Glasna glasba za sosednjimi vrati, predmeti na skupnem hodniku ali prenova, ki poseže v zid med stanovanjema. Težave so lahko podobno nadležne, vendar zanje niso pristojni isti organi. Inšpektorat je 4. novembra pojasnil, da od njega stanovalci pogosto pričakujejo ukrepanje tudi tam, kjer nima zakonskih pooblastil. Kdaj je torej pravi naslov policija, kdaj stanovanjska inšpekcija in kdaj morajo ukrepati etažni lastniki?

Sosedski spori lahko zahtevajo posredovanje policije ali stanovanjske inšpekcije. (slika: Dnevne Novice / AI-ilustracija)

Inšpektor ne more odločati o vsaki sosedski navadi

Stanovanjska inšpekcija dobiva tudi pritožbe zaradi pranja perila, kajenja, hišnih ljubljenčkov in rož na hodniku. Toda nezadovoljstvo stanovalca samo po sebi še ni razlog za inšpekcijski ukrep. Kot je 4. novembra opozoril Inšpektorat Republike Slovenije za okolje in prostor, sme inšpektor poseči le v zadeve, za katere mu zakon daje pristojnost. Mednje sodijo določeni nedovoljeni posegi v skupne dele stavbe, potrebna popravila za preprečitev škode in opravljanje dejavnosti v stanovanju brez predpisanih soglasij.

Sosed, ki na hodniku pušča stvari, lahko sproži spor o uporabi skupnega prostora, glasna zabava pa odpira povsem drugo vprašanje. Zato prijava ni učinkovita že zato, ker je naslovljena na državni organ. Pomembno je, kaj se je zgodilo, katero pravilo naj bi bilo kršeno in kdo je pristojen za ukrepanje.

Tudi podnevi pretiran hrup ni vedno dovoljen

Pri motenju javnega reda in miru je pristojna Policija Republike Slovenije. Po Zakonu o varstvu javnega reda in miru (ZJRM-2) posamezniku, ki med 22. in 6. uro s hrupom moti mir ali počitek ljudi, grozi globa od 200 do 400 evrov, če hrup ni posledica dovoljene dejavnosti ali nujnih interventno-vzdrževalnih posegov. Policisti morajo pri prijavi preveriti okoliščine konkretnega primera.

Pogosta predstava, da je do 22. ure dovoljena vsakršna glasnost, ne drži. Pretirano glasna, pogosta ali dolgotrajna uporaba televizije, drugih zvočnih naprav ali glasbil, ki moti mir oziroma počitek ljudi, je lahko prekršek ne glede na uro; za posameznika je predpisana globa od 150 do 300 evrov. Zakon posebej dopušča vadbo z glasbilom ali napravo za izobraževanje oziroma poklic, če ne presega običajne rabe zasebnih prostorov. Slišati soseda torej še ne pomeni nujno tudi dokazati kršitve.

Hišni red lahko prepreči spor, ne more pa nadomestiti zakona

Kdaj je primeren čas za uporabo glasnejših gospodinjskih naprav? Ali lahko nekdo skupno kolesarnico uporablja kot delavnico? O takšnih vprašanjih se stanovalci lahko dogovorijo v hišnem redu. Stran GOV.SI – Upravljanje v večstanovanjskih stavbah pojasnjuje, da sprejetje hišnega reda ni obvezno; zanj zadostuje soglasje etažnih lastnikov z več kot polovico solastniških deležev.

Hišni red lahko ureja čas hišnega miru, uporabo skupnih prostorov in druga pravila sobivanja. Če ga nekdo krši, je lahko prvi sogovornik upravnik, ki skrbi za izvajanje sklepov etažnih lastnikov. Kršitev dogovora v bloku pa še ne pomeni avtomatično policijskega prekrška. Prav tako hišni red inšpektorju ne podeli pooblastil, ki jih zakon ne predvideva.

Za dejavnost v stanovanju ni dovolj samo lastnikova odločitev

Posebej občutljivo postane, ko stanovanje ni več namenjeno le bivanju. Za opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja je po stanovanjskih pravilih potrebno soglasje etažnih lastnikov z več kot 75 odstotki solastniških deležev, pri čemer morajo soglašati tudi lastniki vseh posameznih delov, katerih zidovi ali stropi mejijo s tem stanovanjem. O začetku dejavnosti je treba obvestiti še upravnika.

Pri kratkotrajnem oddajanju turistom veljajo tudi posebne zahteve gostinske zakonodaje, zato zgolj soglasje sosedov ne pomeni, da je dejavnost že urejena. Dnevne Novice so to področje podrobneje predstavile v članku o pravilih kratkotrajnega oddajanja stanovanj. Za stanovalce, ki se pritožujejo zaradi dejavnosti v sosednjem stanovanju, je ključno preveriti, katera soglasja in pogoji so potrebni v konkretnem primeru.

Ko prenova poseže v skupno lastnino, se stvari spremenijo

Vrtanje, prenašanje materiala in začasen hrup so lahko del običajne prenove. Drugače je, če lastnik brez zahtevanega soglasja poseže v skupni zid ali druge skupne dele stavbe. Stanovanjska inšpekcija lahko v takšnem primeru naloži vzpostavitev prejšnjega stanja, če lastnik v določenem roku ne pridobi ustreznih soglasij. Pri rekonstrukcijah in drugih posegih, za katere je potrebno gradbeno dovoljenje, pa je pristojna gradbena inšpekcija.

Prenova lahko odpre še vprašanje škode. Če se zaradi del pojavijo poškodbe v drugem stanovanju ali na skupnih delih, pridejo v poštev pravila odškodninske odgovornosti. Ob nujnih popravilih skupnih delov, na primer zaradi zamakanja, mora etažni lastnik pod zakonskimi pogoji omogočiti dostop skozi svoje stanovanje. Če ga zavrne, lahko o dostopu na predlog upravnika ali drugih etažnih lastnikov odloči sodišče.

Napačna prijava lahko spor samo podaljša

Ko pogovor s sosedom ne pomaga, si velja zapisati, kaj se ponavlja, kdaj in kakšne posledice ima ravnanje. Pri skupnih prostorih in hišnem redu je smiselno vključiti upravnika; pri sumu prekrška zaradi hrupa policijo; pri posegih v skupne dele ali dejavnosti brez ustreznih soglasij pa pristojno inšpekcijo. Če nastane škoda ali se čezmerno poseganje v lastninske pravice nadaljuje, lahko pride v poštev tudi sodno varstvo.

Inšpektor ne more utišati vsakega glasnega soseda, policija pa ne more namesto etažnih lastnikov odločiti, kako bodo uporabljali skupno kolesarnico. Stanovalec, ki pozna to razliko, ne dobi nujno hitre rešitve, se pa lahko izogne temu, da bi tedne čakal na odgovor organa, ki za njegov primer sploh ni pristojen.