Za lastnike stanovanj, ki jih oddajajo za krajši čas, bo leto 2027 prineslo precej drugačna pravila. V 14 slovenskih občinah bo izhodiščna omejitev 60 dni na leto, občine pa lahko določijo drugačen režim. Razlike bodo velike – v Gorjah bo dovoljeno oddajanje do 270 dni na leto.

Kratkotrajno oddajanje stanovanj bodo leta 2027 zaznamovale precejšnje razlike med občinami. (slika: Dnevne Novice / AI ilustracija)

Šestdeset dni na enem koncu, 270 na drugem

Pri kratkotrajnem oddajanju bo prihodnje leto zelo pomembno, kje stoji stanovanje. Novi Zakon o gostinstvu namreč dopušča precejšnje razlike med občinami, prve odločitve pa že kažejo, kako velike so lahko.

Država je med občine z visokim tveganjem negativnih vplivov kratkotrajnega najema uvrstila Ankaran, Bled, Bohinj, Bovec, Cerklje na Gorenjskem, Gorje, Izolo, Koper, Kranjsko Goro, Ljubljano, Piran, Preddvor, Radovljico in Žirovnico.

V teh 14 občinah bo v letih 2027 in 2028 izhodiščna meja največ 60 dni kratkotrajnega oddajanja posameznega stanovanja v koledarskem letu.

Toda zemljevid ne bo nujno povsod enak. Kot pojasnjuje Ministrstvo za solidarno prihodnost, lahko občina z visokim tveganjem sprejme svoj splošni akt in časovni obseg določi med 30 in 270 dnevi na leto.

V Gorjah so izbrali najvišjo dovoljeno mejo

Prvi konkreten primer pokaže, kako velika je lahko razlika. V Gorjah je občinski svet 16. septembra sprejel pravilnik, po katerem bo mogoče posamezno stanovanje v kratkotrajni najem oddajati največ 270 dni v koledarskem letu.

Pravilnik se začne uporabljati 1. januarja 2027. Gre za najvišji časovni obseg, ki ga dopušča nova ureditev.

A 270 dni ne pomeni 270 dni brez drugih pogojev. Lastnik mora še vedno izpolnjevati preostale zahteve, ki jih določajo zakon in drugi predpisi.

Drugod odločanje še ni končano. Občine z visokim tveganjem, ki želijo za leto 2027 določiti drugačen časovni obseg od zakonskega izhodišča, morajo ustrezen akt sprejeti do 31. oktobra 2026.

Možnost omejitve imajo tudi občine zunaj seznama štirinajstih. Časovni obseg lahko določijo za celotno občino ali njen del, vendar ga ne smejo omejiti na manj kot 60 dni v koledarskem letu.

Imate stanovanje v bloku? Samo število dni ni dovolj

Za številne lastnike bo prav ta del vsaj tako pomemben kot občinska omejitev.

Za kratkotrajno oddajanje stanovanja v tri- in večstanovanjski stavbi je potrebno soglasje etažnih lastnikov z več kot 75 odstotki solastniških deležev. Med njimi morajo biti tudi vsi lastniki stanovanj, ki mejijo na stanovanje, v katerem se izvaja kratkotrajno oddajanje.

V dvostanovanjski stavbi je potrebno soglasje vseh solastnikov.

Soglasje po novi ureditvi velja tri leta. Za soglasja, pridobljena po prejšnji ureditvi, velja prehodno pravilo: veljavna so do 31. decembra 2026 oziroma tri leta od njihove pridobitve, če je ta datum poznejši.

V večstanovanjskih stavbah veljajo še zahteve glede obveščanja drugih stanovalcev in označitve stanovanja. Tudi če občina dovoli precej več kot 60 dni, to torej še ni avtomatično dovoljenje za oddajanje.

Inšpektorji so oglase iskali tudi na spletu

Medtem ko občine določajo pravila za prihodnje leto, je stanovanjska inšpekcija letos že izvajala usmerjeni nadzor.

Inšpektorat Republike Slovenije za okolje in prostor je 23. septembra sporočil, da so pri izbiri primerov pregledovali tudi javno objavljene oglase za kratkoročno oddajanje na spletnih portalih.

Obravnavali so pet primerov kratkotrajnega oddajanja v stavbah z oskrbovanimi stanovanji. V pregledanih primerih nepravilnosti niso ugotovili, dva ponudnika pa sta kratkotrajno oddajanje prenehala izvajati ob začetku uporabe novega Zakona o gostinstvu.

Pet primerov je majhen vzorec. Tudi inšpekcija opozarja, da teh ugotovitev ni mogoče posploševati na celotno področje kratkotrajnega oddajanja v Sloveniji. Napovedala je nadaljevanje usmerjenih nadzorov in obveščanja lastnikov, sobodajalcev, upravnikov ter drugih deležnikov.

Spletni oglas sicer sam po sebi še ne razkrije pravnega oziroma gradbenega statusa objekta. Pri presoji je pomembna uradna namembnost stavbe oziroma podatek iz ustreznih dovoljenj.

Zakaj je na seznamu prav teh 14 občin?

Država se pri izboru ni oprla samo na število turistov.

Na seznam so prišle občine, ki so v letih 2024 in 2025 hkrati presegale slovensko povprečje pri kazalniku nedostopnosti stanovanj in turistični aktivnosti v stanovanjskih enotah.

Kratkotrajno oddajanje je zato tudi del širšega vprašanja, koliko stanovanj je dejansko na voljo ljudem, ki v nekem kraju želijo živeti. Država na stanovanjskem področju uvaja še druge ukrepe, med drugim tiste pri gradnji javnih najemnih stanovanj.

Za lastnika pa je bistvo precej praktično: pred letom 2027 bo moral poleg državnih pravil preveriti še, kaj je odločila njegova občina.

31. oktober je rok, po katerem bo precej jasneje, kakšne razlike bodo med slovenskimi občinami dejansko veljale v letu 2027.