Banka Slovenije je potrdila, da bo moralo ljudem po plačilu kreditnih obrokov od prihodnjega leta ostati najmanj 840 evrov, doslej pa je veljala meja 745 evrov. Razlika 95 evrov ne pomeni, da se bo vsakomur za toliko znižal dovoljeni obrok. Največ lahko spremeni načrte tistih, ki že zdaj težje pridejo do posojila. Kaj pokažejo konkretni izračuni?

Par pregleduje dokumentacijo za stanovanjski kredit. (slika: Dnevne Novice / AI-ilustracija)

Nova meja ni višina kredita, ampak denar za življenje

Kdor namerava prihodnje leto kupiti stanovanje ali najeti potrošniški kredit, bo moral pri svojem izračunu upoštevati novo omejitev. Po plačilu vseh mesečnih obrokov mu bo moralo ostati najmanj 840 evrov; trenutno mora ostati 745 evrov. Ne gre za obvezne prihranke na bančnem računu niti za enoten znesek, ki bi si ga bilo mogoče izposoditi. Banka Slovenije je spremembo dokončno potrdila v torek, po javnem posvetovanju, veljati pa bo začela 1. januarja 2027. Zato je za prihodnje posojilojemalce pomembnejši datum sklenitve nove pogodbe kot datum prvega obiska banke.

Za družino, ki že išče stanovanje, je razlika lahko neprijetno presenečenje: nepremičnina se ni podražila, dohodek ostaja enak, banka pa po novem lahko dovoli nižji obrok. Višina dejansko odobrenega posojila bo še vedno odvisna od obrestne mere, trajanja odplačevanja in stroškov. O vplivu obrestnih mer na mesečni obrok stanovanjskega kredita smo na Dnevnih Novicah že pisali; tokrat je v ospredju vprašanje, koliko prostora za zadolževanje sploh ostane po spremembi pravil.

Pri 1.200 evrih plače je razlika najopaznejša

Vzemimo zaposlenega, ki mu banka prizna 1.200 evrov neto mesečnega dohodka. Nima drugih posojil in nikogar, ki bi ga bil dolžan preživljati. Po sedanjem pravilu lahko za mesečni obrok nameni največ 455 evrov, saj mu mora ostati 745 evrov. Pri novem pragu bi bil največji dovoljeni obrok 360 evrov. To je 95 evrov manj oziroma skoraj 21 odstotkov dosedanjega prostora za kredit, čeprav se plača ni spremenila.

Da bi razliko prevedli v znesek posojila, smo uporabili enake predpostavke za oba izračuna: 20-letni stanovanjski kredit, fiksno nominalno letno obrestno mero štiri odstotke in 240 enakih mesečnih anuitet. Obrok 455 evrov v takšnem modelu pomeni približno 75.100 evrov glavnice, obrok 360 evrov pa okoli 59.400 evrov. Razlika je približno 15.700 evrov. Izračun je informativen, ne bančna ponudba; ne zajema zavarovanja, odobritve in drugih stroškov.

Če človek že odplačuje posojilo s 100 evri mesečnega obroka, bi po novih pravilih in ob enakih preostalih okoliščinah za novega ostalo še največ 260 evrov. Za nakup nepremičnine bi zato morda potreboval več lastnih sredstev ali nižjo kupnino. Še vedno pa ni mogoče sklepati, da bi mu banka kredit v tej višini tudi odobrila: regulatorna omejitev je zgolj ena od meja, ki jih mora preveriti.

Zakaj se pri plači 2.000 evrov obrok lahko ne spremeni?

Poleg minimalnega zneska, ki mora ostati za življenje, velja še omejitev zadolževanja glede na dohodek. Po pravilih Banke Slovenije o kreditiranju prebivalstva mesečni obroki vseh dolgov ob sklenitvi nove pogodbe praviloma ne smejo preseči 50 odstotkov priznanega dohodka. Za prosilca je pomembna strožja od obeh omejitev, zato nova meja ne poseže enako v vse plačne razrede.

Pri 1.600 evrih dohodka je zgornja meja po pravilu polovice plače 800 evrov. Danes je prav ta odločilna, če ni drugih dolgov ali vzdrževanih oseb. Januarja bo prosilcu po odštetju 840 evrov ostalo prostora le za 760 evrov obrokov, torej 40 evrov manj kot prej. Pri 2.000 evrih pa polovica dohodka pomeni 1.000 evrov, medtem ko bi novi zaščiteni znesek dopuščal 1.160 evrov. Tu ostane odločilna omejitev 1.000 evrov in se zgolj zaradi nove meje nič ne spremeni. Pravila omogočajo tudi omejena odstopanja, banke pa lahko kreditno sposobnost presojajo strožje.

Pri družinah z otroki preprost izračun ne zadostuje

Starš z otrokom ne more od svojih prihodkov odšteti samo 840 evrov. Poleg osnovnega zaščitenega zneska mu morajo ostati tudi predpisana sredstva za osebe, ki jih je po zakonu dolžan preživljati. Izračun zato ni enak za samskega zaposlenega in za družino, četudi oba razpolagata z enako plačo. Pomembne so še preostale kreditne in lizinške obveznosti, ki se praviloma upoštevajo pri presoji zadolženosti.

Še bolj očitno je to pri partnerjih, ki kredit najemata skupaj. Če eden zasluži 2.300 evrov, drugi pa 700 evrov, rezultat ni nujno enak kot pri paru z dvema plačama po 1.500 evrov. Razmerje med dolgom in dohodkom se namreč preverja za vsakega kreditojemalca posebej, družinske obveznosti pa se upoštevajo po predpisanih pravilih. Zato pred rezervacijo stanovanja ni dovolj sešteti vseh nakazil v gospodinjstvu. Banka mora najprej povedati, katere prihodke sploh priznava; enkratne nagrade in drugi občasni prejemki se ne obravnavajo enako kot redni dohodki.

Zakaj je Banka Slovenije izbrala prav 840 evrov?

Za novo mejo stoji izračun življenjskih stroškov, ne odločitev o novi minimalni plači. Ministrstvo za delo, družino, socialne zadeve in enake možnosti je objavilo podatek, da so minimalni življenjski stroški po izračunu Inštituta za ekonomska raziskovanja iz decembra 2025 znašali 791,07 evra. Banka Slovenije je ta podatek prilagodila napovedani inflaciji za leti 2026 in 2027 ter določila zaokroženo mejo 840 evrov. Zneska 791,07 in 840 evrov torej nista različni oceni iste stvari: prvi je izhodiščni izračun, drugi pravilo za kreditiranje.

Predlog zvišanja je bil znan že oktobra. Novost tega tedna je dokončna potrditev po javnem posvetovanju. Centralna banka ob tem ocenjuje, da sprememba ne bo znatno vplivala na skupno število in delež odobrenih stanovanjskih ter potrošniških posojil. To ne nasprotuje prikazanim primerom: za celotni trg je učinek lahko majhen, posameznik z dohodkom tik nad zaščiteno mejo pa razliko občuti zelo konkretno. Cilj pravila je, da odplačevanje dolgov ne poseže v sredstva, potrebna za osnovno življenje.

Kaj naj bodoči kreditojemalci preverijo pred podpisom?

Najpomembnejši prvi korak ni primerjava oglaševanih obrestnih mer, temveč izračun, koliko mesečnega obroka sploh dopuščajo pravila. Prosilec naj preveri priznani dohodek, vse obstoječe obveznosti, zneske za vzdrževane člane ter pogoje posamezne banke. Šele nato je smiselno primerjati efektivne obrestne mere, stroške zavarovanja in odobritve ter skupno vsoto, ki jo bo vrnil. Daljše odplačevanje praviloma zniža obrok, lahko pa poveča celotne obresti.

Ob tem ostajajo druga pravila kreditiranja. Potrošniški krediti, ki niso zavarovani s stanovanjsko nepremičnino, imajo praviloma omejeno ročnost na sedem let, ob dovoljenih izjemah pa je lahko daljša. Pri stanovanjskih kreditih splošne regulatorne omejitve ročnosti ni. Za posojila, zavarovana s stanovanjsko nepremičnino, Banka Slovenije priporoča tudi najvišje razmerje med posojilom in vrednostjo zavarovanja: praviloma 80 odstotkov za primarni dom oziroma 70 odstotkov v drugih primerih. To je priporočilo, ne enako zavezujoča meja kot zaščiteni dohodek.

Tistim, ki kredit že odplačujejo, se obrok zaradi novega zneska 840 evrov samodejno ne bo spremenil. Njegova višina ostaja odvisna od podpisane pogodbe, pri spremenljivi obrestni meri pa tudi od njenega nadaljnjega gibanja. Nova omejitev je zato predvsem razlog, da ljudje, ki bodo za posojilo zaprosili prihodnje leto, pred dokončnimi nakupnimi odločitvami pridobijo svež izračun kreditne sposobnosti.