Se bo vrednost vašega doma na papirju zvišala? Geodetska uprava Republike Slovenije (GURS) je pripravila osnutke novih modelov vrednotenja nepremičnin, ki upoštevajo razmere na trgu na začetku leta 2026. Uradne vrednosti stanovanj, hiš in zemljišč se lahko spremenijo, vendar nove ocene posameznih nepremičnin še niso določene.

Novo vrednotenje nepremičnin GURS bi lahko spremenilo uradne ocene vrednosti stanovanj, hiš in zemljišč v Sloveniji. (slika: Dnevne Novice / AI-ilustracija)

GURS pripravlja spremembe, ki bodo zadevale lastnike po vsej Sloveniji

Geodetska uprava je 23. oktobra 2026 sporočila, da je pripravila osnutke novih modelov množičnega vrednotenja nepremičnin. Z njimi želi uradne ocene vrednosti prilagoditi razmeram na nepremičninskem trgu na dan 1. januarja 2026. Trenutno veljavni modeli odražajo stanje leto prej, zato lahko posodobitev prinese razlike tudi pri nepremičninah, na katerih lastniki vmes niso opravili nobenih sprememb. Predlogi še niso dokončni, saj jih bodo pred sprejetjem posodobljenih modelov obravnavale občine in strokovna javnost. Te lahko opozorijo na posebnosti posameznih območij ali morebitna odstopanja od dejanskih razmer. Po uradnem obvestilu GURS bo usklajevanje potekalo od 2. novembra do 2. decembra 2026.

Za lastnike stanovanj, hiš in zemljišč je pomembno predvsem to, da postopek še ne prinaša novih dokončnih ocen njihovega premoženja. Kolikšne bodo morebitne spremembe, bo odvisno od sprejetih modelov, lokalnih tržnih razmer in podatkov o posamezni nepremičnini. Tudi če se je vrednost primerljivih nepremičnin na določenem območju zvišala, to še ne pomeni, da bo enako veljalo za vsak dom.

Zakaj se lahko vrednost nepremičnine zviša, čeprav se na njej ni nič spremenilo?

Predstavljajmo si lastnika stanovanja, ki ga v zadnjem letu ni prenavljal in na njem ni opravil večjih posegov. Njegova nepremičnina je ostala enaka, razmere na trgu pa so se lahko spremenile. Če so primerljiva stanovanja na določenem območju dosegala višje prodajne cene, lahko posodobljeni model to upošteva pri izračunu nove posplošene vrednosti. Slovenija uporablja 17 modelov vrednotenja za različne vrste nepremičnin, med drugim za stanovanja, hiše, poslovne prostore ter kmetijska, gozdna in stavbna zemljišča. Pomembno vlogo imajo vrednostne cone, ki združujejo območja s primerljivimi tržnimi značilnostmi. Poleg lokacije izračun upošteva tudi druge podatke, kot so velikost, starost, raba in kakovost nepremičnine.

Dve hiši lahko stojita le nekaj ulic narazen, pa bosta zaradi različnih lastnosti ali položaja v vrednostnih conah ocenjeni drugače. Razlike se lahko pokažejo tudi med posameznimi deli istega mesta, zato ni mogoče preprosto sklepati, da se bodo vsem lastnikom vrednosti zvišale za enak odstotek ali da bodo spremembe povsod sledile istemu vzorcu. Kako se pri vrednotenju uporabljajo vrednostne cone, ravni in drugi podatki, pojasnjuje državni portal E-prostor, kjer so predstavljeni tudi veljavni modeli in način njihovega izračunavanja.

Višja ocena GURS še ne pomeni višje prodajne cene

Posplošena vrednost nepremičnine in znesek, ki bi ga lastnik zanjo dejansko dobil ob prodaji, nista nujno enaka. Prva nastane z izračunom po modelu, druga pa v konkretnem poslu med prodajalcem in kupcem. Na doseženo kupnino lahko vplivajo ohranjenost stanovanja, mikrolokacija, razgled, povpraševanje in pogajanja. Razliko ponazarjajo tudi dejanske prodajne cene stanovanj in hiš, ki kažejo, koliko so kupci plačali pri sklenjenih poslih. Množično vrednotenje sicer temelji na podatkih nepremičninskega trga, vendar ne more v celoti zajeti posebnosti vsake posamezne prodaje.

Uradna ocena je zato uporabna kot orientacija, ne pa kot zagotovilo o prodajni ceni. Stanovanje lahko doseže višjo ali nižjo kupnino od posplošene vrednosti, posebej kadar se razmere na trgu med datumom vrednotenja in dejansko prodajo občutneje spremenijo. Lastnik, ki razmišlja o prodaji, mora zato poleg uradne vrednosti upoštevati tudi trenutno ponudbo, povpraševanje in dejansko stanje nepremičnine.

Vrednost svojega doma lahko preverite že zdaj

Lastnikom ni treba čakati na sprejetje novih modelov, da bi izvedeli, kako je njihova nepremičnina trenutno ocenjena. GURS omogoča brezplačen javni vpogled v evidenco vrednotenja, kjer so poleg posplošene vrednosti dostopni tudi podatki, uporabljeni pri izračunu. V uradni aplikaciji Javni vpogled v vrednosti nepremičnin, dostopni na naslovu vrednotenje.gov.si/EV_JV/, je mogoče stanovanje oziroma del stavbe poiskati po naslovu ali identifikacijskih podatkih, parcelo pa po katastrski občini in parcelni številki. Prikazane vrednosti temeljijo na trenutno veljavnih modelih vrednotenja.

Pri pregledu je smiselno preveriti predvsem površino, leto gradnje, podatke o obnovah in druge evidentirane lastnosti. Če se ti razlikujejo od dejanskega stanja, lahko vplivajo tudi na izračunano vrednost. Napake je treba odpraviti po ustreznem postopku za spremembo podatkov v uradnih evidencah. Na voljo je še simulator, s katerim lahko lastnik preveri, kako bi sprememba določenih podatkov vplivala na oceno, vendar tak preizkus ne spreminja uradne evidence. Če nekdo v simulator vnese drugačno površino ali leto obnove, to še ne pomeni, da je GURS te podatke tudi uradno popravil.

Kdaj lahko lastnik zahteva drugačno oceno?

Včasih so podatki v evidenci pravilni, nepremičnina pa ima posebnost, zaradi katere je vredna občutno več ali manj od primerljivih objektov. Takšen primer je lahko hiša, ki jo ogroža zemeljski plaz, stavba z resnimi konstrukcijskimi poškodbami ali objekt z izrazito nadstandardnimi značilnostmi. Zakon v takšnih primerih omogoča ugotavljanje posebne okoliščine, vendar so pogoji strogi. Lastnost ne sme biti že upoštevana pri vrednotenju, nanašati se mora na eno ali nekaj prostorsko omejenih nepremičnin, njen vpliv pa mora predvidoma trajati najmanj eno leto. Poleg tega mora vrednost spremeniti za vsaj 20 odstotkov ali za več kot 200.000 evrov.

O upravičenosti odloča GURS v upravnem postopku na predlog lastnika. Ta mora predložiti strokovno poročilo o vplivu posebne okoliščine, ki ga na svoje stroške naroči pri sodnem cenilcu ali pooblaščenem ocenjevalcu vrednosti nepremičnin. Postopek torej ni namenjen vsakomur, ki meni, da bi morala biti njegova hiša ocenjena nekoliko drugače, temveč primerom z dokazljivim in dovolj velikim odstopanjem.

Kaj nove vrednosti pomenijo za davke in socialne pravice?

Priprava novih modelov sama po sebi ne pomeni uvedbe novega nepremičninskega davka ali samodejnega zvišanja obstoječih dajatev. Posplošene vrednosti se lahko uporabljajo za različne javne namene, vendar njihove konkretne posledice določajo predpisi, ki urejajo posamezno področje. Posebno pozornost je država letos namenila pravicam iz javnih sredstev. Državni zbor je 15. julija 2026 sprejel novelo Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin, s katero je uporabo dosedanjih podatkov o vrednosti nepremičnin pri odločanju o teh pravicah podaljšal do 1. februarja 2028.

Pomen spremembe kažejo tudi podatki pristojnega ministrstva. Po njegovih analizah bi lahko brez zakonskega podaljšanja približno 3.000 gospodinjstev izgubilo denarno socialno pomoč ali varstveni dodatek, več kot 30.000 družin pa bi prejemalo nižje letne pravice iz javnih sredstev. Razlog ni v tem, da bi gospodinjstva zaradi novega vrednotenja dejansko prejela več denarja. Njihovo premoženje bi bilo lahko le administrativno ocenjeno višje, kar bi brez prilagoditve pravil vplivalo na ugotavljanje upravičenosti do pomoči.

Po pojasnilu Geodetske uprave se v prehodnem obdobju za te postopke še naprej uporabljajo podatki o nepremičninah in njihovih vrednostih, evidentirani na dan 26. marca 2020. Novejše vrednosti ostajajo veljavne, vendar se pri odločanju o socialnih pravicah za zdaj uporabljajo posebna prehodna pravila. Pravno podlago množičnega vrednotenja določa Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1). Za posameznega lastnika je zato pomembno razlikovati med uradno oceno premoženja in morebitnimi finančnimi posledicami, ki so odvisne od drugih predpisov.

Kaj sledi po 2. decembru?

Usklajevanje osnutkov modelov z občinami in strokovno javnostjo se bo predvidoma zaključilo 2. decembra 2026. Geodetska uprava bo morala nato nadaljevati predpisane postopke za posodobitev modelov, pri čemer lahko prejete pripombe vplivajo na vrednostne cone, ravni in druge sestavine izračunov. Datum zaključka usklajevanja še ne pomeni, da bodo lastniki takrat že lahko videli dokončne nove vrednosti svojih nepremičnin. Za zdaj tudi ni potrjen datum, ko bodo posodobljeni modeli začeli veljati.

Lastniki lahko medtem storijo nekaj koristnega: v javni evidenci preverijo podatke o svojem stanovanju, hiši ali zemljišču in uredijo morebitne nepravilnosti. Tako bodo imeli boljši pregled nad tem, na kakšni podlagi GURS vrednoti njihovo premoženje. Ali bo posamezen dom na papirju vreden več, bo pokazal šele novi izračun. Že zdaj pa je jasno, da pri njem ne bo odločalo samo gibanje cen na slovenskem nepremičninskem trgu, temveč tudi lokacija in evidentirane značilnosti vsake nepremičnine.