Stanovanja v Sloveniji so se v letu dni občutno podražila, najemnine pa vse bolj obremenjujejo gospodinjske proračune. Čeprav rastejo tudi plače, številni prebivalci do lastnega doma še vedno težko pridejo. Uradni podatki kažejo, da je nakup stanovanja odvisen od precej več kot le redne zaposlitve in višine mesečnega dohodka.

Mladi par pred stanovanjskim naseljem, kjer visoke cene otežujejo nakup lastnega doma (slika: Dnevne Novice / AI ilustracija)

Stanovanjski trg se ne umirja

Za marsikaterega kupca se iskanje stanovanja začne s kompromisom. Nepremičnine v bližini delovnega mesta so lahko predrage, cenovno sprejemljivejše pa pogosto pomenijo daljšo pot v službo ali manj prostora, kot bi ga družina potrebovala. Koliko izbire ima posameznik, je odvisno predvsem od kraja nakupa, ponudbe nepremičnin in zneska, ki ga lahko nameni zanje.

Po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije (SURS) so bile stanovanjske nepremičnine v drugem četrtletju 2026 v povprečju za 9,1 odstotka dražje kot leto prej. Samo v primerjavi s prvim četrtletjem so se podražile za tri odstotke. Gre za začasne podatke, ki kažejo nadaljevanje rasti cen na slovenskem stanovanjskem trgu. Najbolj so se medletno podražile rabljene družinske hiše, za 13,2 odstotka, in rabljena stanovanja, za 11,5 odstotka. Nova stanovanja so bila medtem za 6,9 odstotka cenejša kot leto prej. Povprečje tako skriva precejšnje razlike med posameznimi vrstami nepremičnin.

Razlike so opazne tudi med območji. Rabljena stanovanja so se v drugem četrtletju glede na predhodno četrtletje v Ljubljani podražila za 0,1 odstotka, v Mariboru za 0,7 odstotka, v preostali Sloveniji zunaj teh dveh mestnih občin pa za 4,6 odstotka. Toda počasnejša rast cen še ne pomeni tudi cenejših stanovanj. Za kupca je odločilno, koliko mora za primerno nepremičnino dejansko odšteti.

Plače rastejo, toda stanovanjska dostopnost ostaja problem

Povprečna neto plača zaposlenih pri pravnih osebah je julija 2026 po podatkih SURS znašala 1.695,34 evra, bruto pa 2.708,63 evra. V primerjavi z julijem prejšnjega leta je bila neto plača nominalno višja za 7,5 odstotka. Vendar se rast zaslužkov ne prenese samodejno v večjo kupno moč na nepremičninskem trgu. Pri nakupu je pomembno, koliko letnih prihodkov bi bilo treba nameniti za primerljivo stanovanje. Če se ta znesek povečuje, je pot do nakupa daljša, tudi kadar se plače zvišujejo. Povprečni dohodek poleg tega ne pokaže, koliko dejansko zaslužijo posamezna gospodinjstva in koliko jim po plačilu osnovnih življenjskih stroškov ostane.

Na dolgoročne težave opozarja Urad Republike Slovenije za makroekonomske analize in razvoj (UMAR). V Poročilu o razvoju 2026 ugotavlja, da so cene stanovanjskih nepremičnin dolgoročno rasle hitreje od dohodkov prebivalcev. Primerjava razmerja med cenami stanovanj in razpoložljivim dohodkom pokaže tudi velike razlike v dostopnosti med posameznimi območji Slovenije.

To ne pomeni, da stanovanja v vsakem obdobju rastejo hitreje od plač. Julijski podatki o zaslužkih in podatki o cenah nepremičnin za drugo četrtletje zajemajo različni obdobji ter različna statistična kazalnika. Posameznih odstotkov zato ni mogoče neposredno primerjati. Za razumevanje stanovanjske dostopnosti je pomembnejše, kako se razmerje med cenami in prihodki spreminja skozi leta.

Najem postaja vse večji strošek

Kdor stanovanja ne kupuje, se pogosto srečuje z drugačno težavo: koliko denarja mu po plačilu najemnine sploh še ostane. Najem je za mnoge prebivalce dolgoročna rešitev, zato višji mesečni stroški ne vplivajo samo na trenutno porabo, temveč tudi na finančno varnost v prihodnjih letih.

Banka Slovenije v oktobrskem Poročilu o finančni stabilnosti ugotavlja, da se je rast stanovanjskih najemnin po umiritvi v letu 2025 znova pospešila. V drugem četrtletju 2026 je medletno dosegla 10,4 odstotka. Ta podatek opisuje splošno gibanje najemnin, ne pomeni pa, da se je vsaka najemna pogodba podražila za toliko. Razlike med najemniki so precejšnje. Posameznik, ki živi sam, mora najemnino in druge stanovanjske stroške praviloma pokriti iz enega dohodka. Družina potrebuje več prostora, pogosto pa ima tudi višje stroške ogrevanja, elektrike in drugih življenjskih potrebščin. Pri presoji, ali je najem dolgoročno vzdržen, zato ni pomembna le najemnina, temveč celoten mesečni račun za bivanje.

Visoki stroški najema lahko omejijo tudi druge življenjske odločitve. Selitev v primernejše stanovanje je težja, če so najemnine na želeni lokaciji bistveno višje, menjava zaposlitve pa lahko pomeni tudi iskanje novega bivališča. Najemni trg tako vpliva na mobilnost prebivalcev in njihovo možnost, da življenje prilagodijo spremenjenim okoliščinam.

Zakaj tudi dve plači ne pomenita nujno lastnega stanovanja?

Pri nakupu stanovanja se vprašanje dostopnosti hitro spremeni v vprašanje financiranja. Dva redna prihodka lahko gospodinjstvu pomagata pri pridobivanju posojila, vendar banka ne upošteva samo skupne plače. Preveri tudi obstoječe dolgove, kreditno sposobnost in znesek, ki ga lahko kupec zagotovi sam. Pomembni so tudi stroški stanovanjskih kreditov in mesečnih obrokov. Višina obrestne mere, trajanje odplačevanja in lastna udeležba vplivajo na to, koliko bo gospodinjstvo vsak mesec plačevalo banki. Daljša doba odplačevanja lahko zniža obrok, vendar praviloma poveča skupni znesek plačanih obresti.

Pri tem imajo kupci zelo različna izhodišča. Nekdo lahko pri nakupu uporabi podedovano premoženje, pomoč družine ali sredstva od prodaje druge nepremičnine. Drugi mora celoten začetni znesek zbrati sam. Zato lahko dve gospodinjstvi s podobnimi prihodki dosežeta povsem različen rezultat, ko začneta iskati stanovanje.

Stanovanj primanjkuje, država napoveduje več vlaganj

Visoke cene niso povezane samo s povpraševanjem, temveč tudi s številom stanovanj, ki prihajajo na trg. Banka Slovenije ugotavlja, da je bilo leta 2025 dokončanih manj stanovanj kot leto prej. V prvi polovici 2026 se je medletno za 3,5 odstotka zmanjšalo tudi število stanovanjskih stavb, za katere so bila izdana gradbena dovoljenja. Gradnjo otežujejo predvsem pomanjkanje primernih zemljišč, njihove visoke cene in stroški gradnje.

Posebna težava je omejena ponudba javnih najemnih stanovanj. UMAR v Poročilu o razvoju 2026 opozarja, da je takšnih stanovanj premalo, da bi lahko bistveno ublažila težave gospodinjstev, ki na prostem trgu ne najdejo cenovno primernega bivališča. Država namerava položaj izboljšati z večjim vlaganjem v javno stanovanjsko gradnjo. Po pojasnilih Ministrstva za solidarno prihodnost na portalu GOV.SI zakon iz leta 2025 določa milijardo evrov za desetletno obdobje oziroma 100 milijonov evrov letno za gradnjo in obnovo javnih najemnih ter javnih najemnih oskrbovanih stanovanj.

Toda zagotovljen denar še ne pomeni, da so nova stanovanja že na voljo. Pred vselitvijo je treba pripraviti projekte, urediti zemljišča, pridobiti dovoljenja in dokončati gradnjo. UMAR opozarja, da načrtovana vlaganja v srednjeročnem obdobju še ne bodo zadostovala za zmanjšanje stanovanjskega primanjkljaja. Za stanovanjski trg bo odločilno, ali se bodo napovedana vlaganja v prihodnjih letih pokazala tudi v večji ponudbi stanovanj. Pri tem ne bo pomembno le število dokončanih projektov, temveč tudi njihova lokacija in pogoji, pod katerimi bodo stanovanja na voljo prebivalcem.

Vprašanje doma postaja vprašanje prihodnosti

Stanovanjsko vprašanje vse bolj vpliva tudi na razvoj slovenskih krajev. Kjer so stanovanja težko dostopna, se lahko zmanjša možnost, da bi se mladi po končanem šolanju vrnili v domače okolje ali da bi se zaposleni preselili bližje delovnemu mestu. Na območjih z omejeno ponudbo stanovanj lahko to dolgoročno vpliva tudi na možnosti podjetij pri pridobivanju delavcev in na demografsko podobo posameznih občin.

Stanovanjska dostopnost postaja eno ključnih družbenih vprašanj. Od tega, kdo si bo v prihodnje lahko privoščil lasten dom, bo odvisno tudi, kako bodo živele naslednje generacije.